ばるてぃすとにこらうすあーべんだ

はい。今日も駄文です。ですが、子供の習い事送迎と送迎の間40分だけ隙間時間を作ってサグラダ2号へ行ってまいりました。やれたことは、ペンキ塗りのための養生をほんの少し。木工パテ埋め。それと、コメントを頂いたヤーコンさんのアドバイスでその後すぐにスプリングワッシャーを買ったのですが、全然現場に行けないので放置プレイになっていたのをやっとマルチツールにはめました。例のねじが直ぐ緩んで刃が外れてくる安物マルチツールの件です。

今日は会社を有休取って朝から東京へ子供の用事に行ってきました。これに関しては前回の記事同様、詳しく書いてしまってなんかのキーワードに引っかかると、もはやここが不動産ブログではなくなってしまいますので、例によって嫌なぼかした書き方になって気持ち悪いと思いますが、ほんますんません。

子供のための書類を出す必要があったのですが、郵送では受け付けて貰えず、直接窓口で手渡しになるため、わざわざ東京へ出向いた訳です。

この東京へ行くのが、チンシャクニンオーヤにはとてもハードルが高い。

普段茨城の清浄な空気の中で暮らしており、最近は子供の学校の学級閉鎖もちらほら出てきたとは言え、インフルエンザウイルスでさえ、茨城ののほほんとした空気にふわふわ漂っているようなやつなので、そんな凶悪な感じがしません。

そこへいくと、東京なんてのは20年の茨城生活で免疫系がのんびりしてしまった私にとっては極悪病原菌の巣窟で、日々人間様の免疫細胞と死闘を繰り広げ生き残った百戦錬磨のインフルエンザウイルスのグリーンベレーみたいなやつがうようよしている訳です。人口密度が低くてのんびりした茨城とはウイルスやらバクテリアやらカビやらの鍛えられ方が違う感じです。

おかげで、チンシャクニンオーヤが本業の出張で東京へ行くと、だいたい体調を崩します。東京の人にはなんでもない弱っちい菌にもやられてしまうのです。今日も恐ろしいので、帰宅して直ぐにシャワーを浴びてシャンプーで頭を洗いました。だいたい病原菌は髪の毛に付いてくるらしいので。

最近、他の方のブログなんかで不動産の怖い事を勉強中なのですが、東京ではいきなりキャッチセールスみたいなのにパクっと捕まって必ず損する新築区分の契約書に無理やりハンコ押させられるとか書いてあって、そんな生き馬の目をぬくような恐ろしい所にデビューするのは時期尚早かなあと思ったり。東京に行くには体の免疫だけでなく不動産の免疫も付けてから行かねば。

今のところチンシャクニンオーヤがお付き合いしているのは地元業者だけで、皆さん誠実な業者さんばかり。やはり初心者のうちは地元で顔の見える関係の中で投資をして行くのがよいかなあと思ってしまいます。しかし、最近、自分の物件の競合物件の家賃設定やらリフォーム具合を参考にしようと思ってSUUMOとかで検索かけてみると、ボロ戸建のレベルが数か月前と比べても随分上がっています。

ちょっと前までは、下手したら壁紙すら替えずに簡単な掃除だけでクソ寒いタイル風呂もそのままに賃貸に出しているような物件がほとんどで、生意気にも「こいつら競合じゃないわ」くらいに思っていましたが、ほんの数か月の間にかなり様相が変わってきてます。

こうなってくると、表面利回り40％越えで廃墟戸建を買って、ほとんど直さず利回り40％で出してくる投資家の海の中で、 見栄えがよくなるリフォームを DIYを多用して 低コストで行って、 多少利回りを犠牲にして20％くらいで回るようにして差別化して出すという自分のやり方が なんというかレッドオーシャンに変わりつつあるのかなと。 今後さらに利回りを犠牲にして豪華リフォームをかける体力勝負の様相を呈してくると、このまま、廃墟ボロ戸建にものすごいコストと労力を投入して利回り8％で回すような話にもなりかねない。もうそろそろ他の事やった方がええかな。

そろそろ都内の区分とか・・・。まあ、免疫付けてからね。西日本の都市部に住んでた頃はもっと用心深かったのですが、良い人ばかりの茨城県ですっかり人への警戒心が薄れてしまいました。この状態で都内物件なんか狙ってたら、今頃ひどい目に遭ってたかもしれませんね。

追記；さて、ちょっと後でこの記事読み返してみると、「表面利回り40％」のくだり、そんな誰でも知ってるオーソドックスな手法を今更、「俺ってなんかスゲー事やってる」風の書きぶりに読めて、ちとカッコ悪いので言い訳。

チンシャクニンオーヤ、ボロ物件投資の本を数冊読んで、それ系セミナーや塾にいくらか投資して知識を身に付けてコレをやってます。既に知られたジャンルではありますが、皆が知ってることと、実際にやってることは違うというか、タイムラグがあります。

私の周辺の競合物件では、ここ数か月でその波が来たのかもしれません。別の見方をすると、今まで掃除程度で全くリフォームせずに貸せるという事で、この地域の投資家が暗黙の了解で超高利回りを守ってやってきたところへ、空気を読まないチンシャクニンオーヤが気合入ったリフォーム物件をぶつけてきたがために、他の投資家も利回りを下げてリフォームに金を入れなければならない事になって、地域全体のボロ戸建の利回りが下がってしまったのかもしれません。それはどっちか解りませんが、後者なら自分も損してるという事ですね。