お風呂リフォームへの考えと大工さんに依頼した仕事の振り返り

今日は、新たなDIYの情報と人脈作りのためにランチ会に参加しました。その場で最初に話題になったお風呂リフォームについて、思うところを書きます。

これは、チンシャクニンオーヤの個人的な考えであって、これが正しいとか誰かに従わせたいと思っているようなことではありません。もともと正解のないことですので。

まずは、大家業として経営を考えるならお風呂の根本リフォームはおススメできません。特に我々のように100万200万のボロ物件を仕入れてDIYでさらに経費を抑えてリフォームする手法では、なおさら在来風呂をユニットに変えて100万も払えません。高利回りで仕入れた意味が無くなります。築古で既にリスクを負っているので、本来リスクは高利回りで相殺しないと投資として成り立ちません。

しかし、そのおススメできないことを自分の物件ではやっています。

それは、1棟目で汚い在来風呂をユニットに変えようと思って解体してもらった後の土台、柱を見た時にあまりにショックを受けたからです。

土台は腐り、柱も腐り何本かは宙に浮いていました。ただ湿気で腐っていただけではなく、そういうのが大好きなシロアリにやられていました。

チンシャクニンオーヤの実感としてシロアリは日本中どこにでもいます。そして古い家の多くの在来風呂はやられていると思っています。例えシロアリにやられずとも湿気で腐っている在来風呂が大半だと思います。

それを、表面だけパネルやシートできれいにお化粧して済ますのは、一つの考え方です。それはそれでよいと思っています。投資家としてのチンシャクニンオーヤはその考えです。

というのも、既に東日本大震災で、1000年に一度のデカい地震は終わっているので、次は1000年くらいはあんなのは来ないだろうとも言えるからです。

しかし、一方で万が一にも震度6くらいのは来るかもしれないとも思います。その時に、風呂が腐った旧耐震物件は、ほぼ倒壊は免れないでしょう。

旧耐震基準では震度5に耐えるように作られていますので、震度5以上のが来て、周囲の同年代の物件がバタバタ倒れている状況になれば、例え自分の物件が倒れて入居者がお亡くなりになっても大家の責任は問われない可能性が高いと弁護士からも聞いています。投資家としては、それならば余計な経費は使う必要が無いと判断します。

一方で、チンシャクニンオーヤは自身も貸家に入居する賃借人で、幼い子供を育てています。地震で自分の物件で入居者の幼い子供が亡くなるとしたら耐えられません。

結局矛盾した立場を内包したまま投資家としては失敗の選択を続けている訳で、とても人様におススメはできませんが、お風呂のリフォームを続けています。

今手掛けている2棟目サグラダ2号では、そもそも風呂が使用不能に死んでいたので、解体には躊躇しませんでした。最初の段階で解体屋に依頼して和式便所もろともぶち壊しました。

この時、やはりサグラダ2号も土台は全周腐り果てておりました。幸い柱は多少蟻害はあったものの十分生きていたのが救いでした。

当初は自分でジャッキアップして土台交換のつもりで準備を進めておりましたが、知り合いから良心的な大工さんを紹介され、相談してみたところ納得いく工賃を提示されましたので、依頼することにしました。

土台は全部入れ替えてきれいになりました。防蟻剤も塗って、さらに耐震金物と構造合板で耐力壁を付けてもらいました。この工法は、土台から梁までを構造合板で釘打ちして在来軸組の柱間を2×4の壁のようにするものです。

ついでに、建物の1階2階の4隅にあたる角も壁床天井を剥がして同様の構造合板で耐力壁を作ってもらいました。

昨年購入した耐震診断ソフトで自己診断しますと、これだけ耐力壁をつけ足しても、実はさほど耐震スコアは上がりません。やはり、もともとの設計や壁の配置が旧耐震基準なので、既存の壁の耐力を増しても全然足りないというのが実情です。

しかし、一発目の突き上げでホゾ抜けし、そのまま積み木の家が崩れるように一瞬で倒壊という事にはならない強度にはなっています。つまり全壊状態で傾くとは思いますが、中の人が避難する時間的余裕は確保できたと思っています。最悪、家財の損害は保険でなんとかなるのです。命さえ助かれば。

床下や天井裏に潜ってみれば、築40年クラスの築古物件には、ほとんど金物が使われていないのが解ると思います。ほんとに稀にカスガイか、羽子板ボルトが使ってあるくらいですが、羽子板ボルトも横架材同士を緊結しているだけで柱と梁のほぞ抜けが起こればひとたまりもない。

今回は時間短縮して入居募集を早めるため大工さんに依頼しましたが、内壁、床、天井の解体、耐震金物の取付、構造合板の打ち付けなんか、DIYでも慣れた人なら出来ますし、コストなんて僅かです。DIYなら基本解体は廃棄物処理費以外お金かかりませんし、耐震金物なんか一個100円とか200円。構造合板なんかも三六板で900円とかです。

そして、ユニットバスも、実のところ、安い業者を探せば100万もかかりません。

そういう事もお風呂をリフォームしてみて分かったことです。